2010年01月31日

競売・任売会社への転職

今から約7年前の平成15年9月に16年間勤務した前職の仲介会社を円満退職し現在の競売・任売会社に転職した。

転職した理由はいくつかあるのだが、簡単に言うと不動産の仲介営業マンとして体力的に若い営業に付いていけなくなったことか。

僕の前職での最終役職は係長だったが、若い営業と同じく毎月チラシの配布を約4000枚しなければならないし、土、日曜日には案内を取らなければならない。

終身雇用の制度も崩壊し、成果主義が主流となった今、50歳台でリストラされたら再就職はほぼ無理である。

毎月、月初の日付が1日になれば年齢、役職等に関係なく一ヶ月間ノルマ達成に向けて走らなければならない、そしてそれが終わりなきスパイラルとなる。

営利企業なのだから当たり前と言えば当たり前なのだが、16年間走り続けてきて正直「疲れた」のだろう。

40歳を控えて、体を動かす営業から、今まで構築してきた人脈や経験を生かした会社に移りたかったのである。

そこで以前、契約をしたことをきっかけに知り合いになっていた現在の会社に38歳の時に転職したのである。

現在の会社は、大手不動産仲介会社があまり手を出さない、いわゆる「競売」「任売」を主な業務としているため、自分のスキルアップや将来独立するためにはいい修行の場となると考えたのである。

今までの不動産の仲介は、賃貸住まいのお客様が、夢のマイホームを購入するなどのどちらかというと「明」の分野だったのが、現在の会社の業務である、競売、任売分野は、泣く泣く不動産を処分せざるを得ない「暗」の分野なのである。

従って、今までの仲介の経験と知識武装とはまた違った分野のため、仕事に慣れるまで時間が掛かったし、まさか、転職後、自分自身がその後自己破産、自宅が競売になるとは思いもよらなかったのである。

任売、競売に拘わって約7年、これもまたいろいろな事案と物語があった。




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2010年01月30日

クレーム その3

その買主からの一報を以って、売主へその旨報告し、現地に行ってみた。

引渡し時には草が生えていた庭はきれいに刈り取られており、擁壁付近に行ってみると、確かに壁に亀裂が入っており、結構それは深かった。

このまま放置しておけば、近い将来、土本来が外に追い出される「土圧」によりクラックが広がり擁壁そのものが崩壊するかもしれない。

上司に報告と相談し、その後、何度も売主宅に訪問し、なぜこんな大事な事を報告していただけなかったのかということと、これは「瑕疵」なので補修工事費用の捻出のお願いをしたのだが、売主の意向は

1.クラックのことは知らなかった
2.こういうトラブルの解決のために仲介業者を介在させたのだ
3.仲介手数料はなんのためなのだ

などなどの主張により、一切聞く耳をもっていただけなかった。

我々、不動産仲介業者は、あくまでも売主の依頼により買主を見つけそして成約に至らしめた段階で、フィーという仲介手数料をいただく
仕事であり、物件そのものの所有者はあくまで売主なのである。

つまり、自社製品を販売し、その商品に欠陥があるならば自社で補修なり修復を出来るけれども、「仲介」という仕事はそれが出来ない。

ならば、仲介手数料という目に見ない、サービスに対する報酬は、お客様に心のクレームを発生させた時点で、払いたくないお金となる。

高額なお金と権利関係をスムーズに移転させることが当たり前でしかもそこに付加価値をつけて「ありがとう」という気持ちを持ってもらって仲介手数料を正規にいただける仕事なのかもしれない。

その後、会社の顧問弁護士に相談したところ

弁護士
「まずお聞きしますが、この擁壁の亀裂ね、普通の注意を払っていたならば事前に見つけられたんじゃないの、つまり、○○さん、あなた

の職務怠慢だと思うよ、そして売主、売主も事前に知っていたらやはり買主への重大な告知違反だと思うよ、そして買主、買主も高い買い

物なのだからもっと物件をよく見る必要があったと思うよ、そして最後に買主側の仲介業者、これも同じだよ。つまりね、この一連の取引

に拘わった関係者全員に等分の責任があると思うけどね、そしてこの責任按分に対する裁判を引き受ける弁護士は、工事費用から言っていないと思うけどな」

結果、僕の会社が早期解決を図るため、この擁壁補修工事費用の約50万円全額を支払い一応の解決をみた。

僕は入社して初めて「始末書」なるものを書いた。

仕事において、「慣れ」や「怠慢」なるものは本当に怖い、売買代金の高い、低いに拘わらず、いつも基本に忠実でなければならない。

隣の家の軒が越境してないか、家の基礎に亀裂はないか、庭先に井戸はないか、擁壁は膨らんでないか、とにかく仕事は、はしょてはいけない。やっつけ仕事ではいけない。

お客様から仲介手数料をいただくとはどういう意味なのかを考えさせられた案件であった。




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2010年01月29日

クレームの話し その2

初めてのクレーム体験から数年が経過した、平成4年4月のこと、通算成約件数が53件目の案件の話しである。

今から思えば、入社して6年が経過していて、自分自身にも少し仕事に「慣れ」と「慢心」が芽生え始め、一番「事故が発生する」危ない時期だったかと思う。

その案件の内容は、神奈川県大和市にある、中古住宅を僕は仲介で売却した、僕は売主側の仲介業者として介在し、買主側にも仲介業者が介在する共同仲介の取引態様であった。

引渡しも無事完了し、約1ヶ月位が経過したある日、買主側の仲介業者から連絡が入った。

買主側業者
「あのー、買主様のご主人が、庭に生えている草を刈っていたら、あの物件の擁壁にクラックが入っているのを発見したそうです、しかもかなり深いらしいですよ」

ここで少しこの物件の説明を、この中古戸建は、道路からは平坦で玄関に入れるが、反対側の庭の方は、高さ約3mくらいの擁壁(ようへき)を抱えている。つまり、庭側は隣の家からは3mくらい高い壁があるのである。

その壁が簡単に言うと「ひびが入っている」と言われたのである。

僕はいつも、玄関からご訪問し、庭は草が人の膝くらいまで生えていたので立ち入らなかった、従って、擁壁のクラックに気付かなかったのである。

通常、不動産を仲介で売買する場合、重要事項説明書、契約書以外の書類として、引渡し時に室内の動産類である、カーテン、照明、エア

コン等を置いていくか処分するかを記している「付帯設備表」そして
今まで雨漏りやシロアリの害等があったかなかったかを告知し、ある

いは、このことは買主へ言っておかなければならない事項を告知する
「物件状況等報告書」なるものを作製する。

契約前にこの書類を売主に聞きながら作製した、僕は売主へお聞きした


「何かこの物件で買主様へ言っておかなければならないことはありませんか?」

僕は思う、多分、売主は知っていたにも拘わらず、自分達の不利益となるために

売主
「いやぁ、別にこれと言ってありませんね」

この告知を信じて書類を作成して契約をしてしまったのである。

その後、この「クラック」問題は大変な問題へとなっていくのである。



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